İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

(TBK 350-351)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK), ihtiyaç sebebiyle tahliye davası iki şekilde açılabilir. İlk olarak, TBK m. 350’de belirtilen kiraya verenin kendisi ya da yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı açtığı tahliye davası söz konusudur. İkinci olarak ise, TBK m. 351’de düzenlenen, kiralananın mülkiyetini sonradan edinmiş kişinin, konut ya da işyeri ihtiyacı dolayısıyla kiracıyı tahliye etme davası açması mümkündür.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

TBK'nın 350/1 ve 351. maddelerine göre, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, ihtiyacın kabul edilebilmesi için, kiracının ya tahliye tehdidi altında olması ya da kiralananın yapılacak iş için daha elverişli niteliklere sahip olması gerekmektedir. Yani, kiralananın mevcut işyerinden daha üstün niteliklere sahip olduğu durumlarda, mülkiyet hakkına öncelik tanınmalıdır. Bu iki durumdan biri yeterlidir, her ikisinin bir arada olması zorunlu değildir. Ancak, tahliye tehdidi durumu davacı tarafından ileri sürülmemişse, mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alamaz. Ancak, kiralananın mevcut işyeri ile karşılaştırıldığında daha uygun olduğu ileri sürülmemişse dahi, mahkeme, ihtiyacın geçerliliğini belirlemek için bir uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapmalıdır.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında, davanın başarıya ulaşabilmesi için ihtiyacın gerçekten, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması şarttır. Geçici ve devamlılık arz etmeyen ihtiyaçlar, tahliye nedeni olamaz. Ayrıca henüz doğmamış veya uzun bir süre sonra gerçekleşecek ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Davanın açıldığı anda ihtiyaç mevcut olmalı ve yargılama aşamasında da devam etmelidir.

TBK m. 350’de, hangi durumlarda tahliye davası açılabileceği açıklanmıştır. Buna göre, kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu ya da yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır. Geçici ve henüz oluşmamış ihtiyaçlar bu tür davalarda geçerli kabul edilmez. İhtiyacın varlığı sadece davanın açıldığı anda değil, dava süresince de devam ediyor olmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süresine Uyulmaması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise, TBK m. 328’de belirtilen fesih bildirimi sürelerine uygun şekilde bir ay içinde açılmasını gerektirir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca, kiraya veren, dava açma niyetini kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava bildirimin ardından bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Bu dava açma süresi kamu düzenine ilişkin bir kural olup, davalı taraf bunu ileri sürmese dahi, mahkeme bunu kendiliğinden göz önünde bulundurmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesine göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında farklı bir fesih bildirimi süresi kararlaştırılmadıkça, yasal fesih dönemlerine uyulması gerekir. Eğer sözleşme veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır. Konut ya da işyeri niteliğindeki bir taşınmazı edinen kişi, eski kiracı ile yapılan sözleşmeye dayanarak, sözleşme süresi sonrasında veya yeni malik olarak edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yaparak tahliye davası açabilir. Ancak, bu bildirim bir ay içinde yapılmalıdır; sonradan bildirimde bulunulması mümkün değildir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Konut ya da çatılı işyeri özelliği taşıyan bir taşınmazı edinen kişi, eski malikten kiracıyla yapılan sözleşmeye dayalı olarak, sözleşme süresi bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi (Yeni Malikin İhtiyacı) gereğince, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, edinme tarihinden itibaren altı ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak, altı ay sonunda dava açmak zorunlu değildir; sözleşme süresi boyunca dava açılabilir. Önemli olan, edinme tarihini izleyen bir ay içinde kiracıya bildirim yapılması gerektiğidir; aksi takdirde bu süre sonradan düzeltilemez. Açılacak davada, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1. maddesi uyarınca, ihtiyaç gerekçesiyle açılacak tahliye davaları, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK'nın 328. maddesinde belirtilen fesih bildirimi sürelerine uyularak, belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi gereği, kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava, bildirimi takip eden kira yılı sonuna kadar açılabilir. Bu dava açma süresi, kamu düzenine ilişkin bir durumdur ve davalı taraf bunu ileri sürmese dahi mahkemece kendiliğinden dikkate alınmalıdır.

"Hak kaybı yaşamamanız adına, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarınızı bir avukat ile yürütmenizi öneririz. Aksi takdirde, yaşanacak hak kayıpları olumsuz sonuçlar doğurabilir. İletişim için internet sitemizdeki telefon numarasını arayabilir, e-posta göndererek ya da form üzerinden ofisimizle irtibata geçebilirsiniz."