Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

1. Yasal Dayanak – TBK m.315 Kiracının Temerrüdü

''Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.''

Günümüzde ev sahiplerinin en çok karşılaştığı sorunların başında, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi ile kira borcunun tahsili konusu gelmektedir. Makalenin giriş bölümünde değinmiş olduğumuz Türk Borçlar Kanunu madde 315 uyarınca "kira borcunu ödemeyen" kiracının tahliyesi ve ödemediği kira bedelinin tahsili mümkündür.

2. Tahliye Yolları

Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi hususunda karşımıza üç yol çıkmaktadır. Bunlar:

2.1. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracının temerrüde düşmesi durumunda kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkündür. Kiracı, vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren tarafından yazılı bildirimle belirli bir süre verilerek borcun bu süre içinde ödenmesi talep edilebilir. Ayrıca, ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği de bu bildirime eklenmelidir. Tanınacak sürenin çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün diğer kiralarda en az 10 gün olması gerekmekte olup, bu süre yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracı, kendisine tanınan bu yasal süre içinde gecikmiş kira borcunu ödemezse, kira süresinin bitimi beklenmeden temerrüde dayanarak tahliye davası açılabilir. Mahkeme tarafından verilecek tahliye kararı, icra müdürlüğü aracılığıyla yerine getirilebilir. Ancak kiracının süre içinde borcunu ödemesi durumunda, tahliye davası açılamaz.

TBK’nın 315. maddesi; konut ve çatılı işyeri kiraları ile birlikte, adi kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulmaktadır.

2.2. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması

Kiranın tamamen ya da kısmen ödenmemesi durumunda kiracının tahliyesi için en hızlı çözüm yollarından biri, kiracıya ilamsız tahliye talepli ödeme emri göndermektir.

Bu ödeme emrinde, kiracıdan ödenmemiş kira borcunun icra kanalıyla tahsili talep edilir. Kiracı, ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu ödemez ve aynı zamanda bu emre itirazda bulunmazsa, yasal otuz günlük sürenin dolmasının ardından icra hukuk mahkemesinde açılacak dava ile taşınmazdan tahliyesi istenebilir.

Ayrıca tahliye talebine ek olarak, kiracının malvarlığına kira borcunu karşılayacak ölçüde haciz işlemi uygulanabilir. Eğer kiracı ödeme emrine itiraz ederse, itirazın niteliğine göre tahliye davası icra hukuk mahkemesi ya da genel yetkili mahkemede açılacaktır.

Kiracının ödeme emrinde belirtilen süre içinde borcunu ödemesi hâlinde ise taşınmazdan tahliyesi talep edilemez. Ancak bu ödeme, başka bir tahliye sebebi olan “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” kapsamında ilk haklı ihtar olarak sayılır. Bu durumda, kiraya verenin göndereceği ikinci ihtarın ardından tahliye davası açma hakkı doğar.

2.3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiracının kira bedelini hiç ödememesi veya geç ödemesi nedeniyle, aynı kira yılı içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtar göndermesi hâlinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Bu tahliye davası, iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin sona ermesinden itibaren en geç bir ay içinde, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, davanın zamanında açılmasına özellikle dikkat edilmelidir; aksi takdirde tahliye hakkı kaybedilebilir.

• İhtarnamelerin geçerli ve “haklı” sayılabilmesi için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekir:
• İhtar yalnızca muaccel (vadesi gelmiş) kira bedelleri için gönderilmelidir.
• Hangi aya ait borcun talep edildiği belirtilmelidir.
• İhtar öncesinde ödeme yapılmışsa, ihtar haklı sayılmaz.
• Her iki ihtar da aynı kira dönemine ait olmalıdır.
• İhtarnamede, borcun ödenmesi için makul bir süre tanınmalıdır.

İki haklı ihtara dayanarak tahliye talebinde bulunulacaksa, ihtarların noter aracılığıyla gönderilmesi, ispat açısından daha güvenli ve sağlam bir yöntem olacaktır.

📞Bizimle İletişime Geçin

Hak kaybı yaşamamak ve tahliye sürecini doğru yönetmek için uzman ekibimizden destek alabilirsiniz. İletişim sekmemiz üzerinden göndereceğiniz e-posta veya telefon numaramız üzerinden bize kolayca ulaşabilirsiniz.