Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira sözleşmeleri, kiracının kullanım hakkını, kiraya verenin ise kira bedelini güvence altına aldığı en önemli hukuki sözleşmelerden biridir. Ancak zamanla ekonomik koşullar, emsal kira fiyatları veya taraflar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle kira bedeli tartışmalı hale gelebilir. Bu noktada devreye ''kira bedelinin tespiti davası'' girer. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde düzenlenen bu dava, hem kiracının hem de kiraya verenin kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini sağlar.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları

Bir kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle ''geçerli bir kira sözleşmesinin'' bulunması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak sözleşme yoksa, kira tespit davası açılması mümkün değildir.

Ayrıca davacının dava açmakta ''hukuki yararı'' bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının mevcut koşullarda bu davayı açmakla elde edeceği menfaat anlamına gelir. Örneğin, kira sözleşmesinde artış maddesi olsa bile oranın belirsiz olması, tarafların anlaşmazlığa düşmesi halinde her iki taraf için de hukuki yarar doğurur.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davası yalnızca kiraya veren tarafından değil, ''kiracı tarafından da'' açılabilir.

Kiraya veren: Mevcut kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa kira artışı için dava açabilir.

Kiracı: Ödediği kira bedelinin yüksek olduğunu ve rayiçlere uymadığını ileri sürerek kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir.

Mülkiyet türüne göre farklılıklar da vardır:

Paylı mülkiyette: Her paydaş kendi payı oranında dava açabilir.
Elbirliği mülkiyetinde: Tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir. Ancak tek ortak dava açsa bile diğerleri sonradan davaya katılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davaları, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetki açısından davalının ikametgâhı veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?

Taraflar, kira sözleşmesinde kira artışına dair bir anlaşma yapmışlarsa bu hüküm geçerlidir. Ancak bu artış oranı, TÜFE on iki aylık ortalama artış oranını aşamaz (TBK m.344).

Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira döneminde yeni kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir.

Önemli noktalar:

* 1 yıllık kira sözleşmesi yenilendiğinde, ikinci yıldan itibaren dava açılabilir.
* Beş yıllık süre sonunda ise, taraflar arasında bir artış anlaşması bulunsa bile mahkeme emsal kiraları, taşınmazın durumunu ve TÜFE oranlarını dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni kira bedeli belirler

Beş Yıllık Sürenin Önemi:

Kanun koyucu, kira sözleşmelerinde uzun süreli belirsizlikleri ortadan kaldırmak için beş yıllık süreyi özel olarak düzenlemiştir.

* Beş yılın dolmasıyla birlikte, kira bedeli sadece TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz.
* Hakim; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, ekonomik koşulları ve kiracının uzun süreli oturumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
* Yargıtay kararlarına göre, kira tespitinde bilirkişi incelemesi yapılmalı, emsal kira sözleşmeleri incelenmeli ve gerekçeli bir değerlendirme ile sonuca varılmalıdır.

Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?

Kira tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağı, TBK m.345’te düzenlenmiştir:

1. Dava yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce açılmışsa, belirlenen kira bedeli yeni dönem başından itibaren geçerlidir.
2. Kiraya veren, dava açmasa da 30 gün önceden yazılı ihtar göndermişse, mahkeme kararı yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
3. Sözleşmede artış hükmü varsa, dava dönem sonuna kadar açıldığında belirlenen kira bedeli baştan itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davasında Harç:

Kira bedelinin tespiti davalarında aylık kira farkı üzerinden nispi harç alınır.

Örneğin:

* Mevcut kira: 10.000 TL
* Mahkemece belirlenen kira: 15.000 TL
* Aylık fark: 5.000 TL
 Bu durumda harç yalnızca 5.000 TL üzerinden hesaplanır.

Yargıtay içtihatları da, gereksiz masrafların önüne geçmek için yıllık kira bedeli yerine aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerektiğini vurgulamaktadır.

Kira Tespit Davasının Uygulamadaki Önemi

Ekonomik dalgalanmalar, döviz kurları, enflasyon ve taşınmaz değerlerindeki artış, kira bedellerinin zaman içinde adaletsiz hale gelmesine yol açabilir. Bu davalar sayesinde:

* Kiracı, yüksek kira baskısından korunur.
* Kiraya veren, taşınmazını değerinin çok altında kiraya vermek zorunda kalmaz.
* Her iki taraf için de hakkaniyete uygun, dengeleyici bir kira bedeli belirlenir.

📞Bizimle İletişime Geçin

Hak kaybı yaşamamak ve kira tespit sürecini doğru yönetmek için uzman ekibimizden destek alabilirsiniz. İletişim sekmemiz üzerinden göndereceğiniz e-posta veya telefon numaramız üzerinden bize kolayca ulaşabilirsiniz.